• Denker : administratie en belastingadvies
  • Diensten
    • Administratie >
      • Administratie en belastingadvies
      • Online boekhouden
      • SUPER crisis- herstel- en dubbele DIP aanbieding voor ZZP'ers
    • Belastingadvies en -aangiften >
      • Inkomstenbelasting
    • Crowfunding
    • Consultancy >
      • Acquisitie en participatie
      • Fulfillment
      • Informatietechnologie en e-commerce
      • On-line advies
    • Financieel management >
      • Financieel advies
      • Financiële coaching
      • Financial controller
      • Personal finance
  • Blog
  • Cursus boekhouden
  • Contact en informatie derden
    • Contactgegevens
    • Informatie van derden
Denker Financieel Management                         Cuijk
0485- 794542

Kantoorpand op de balans?

8/12/2011

0 Comments

 
Nederlandse kantoren staan voor zo’n 22 miljard euro te veel in de boeken. Den Haag móét ingrijpen. ‘Volgend jaar gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’

‘Hoe het gaat? De boel staat in de fik. Het is een slagveld op de markt.’ Een Nederlandse vastgoedhandelaar, die is neergestreken in Vlaanderen, windt er geen doekjes om. Hij doet zowel zaken in België als in Nederland. ‘De banken zitten op slot en er staat veel te veel leeg. Ik zag onlangs een mooi nieuwbouwkantorenproject waar je een paar jaar geleden nog zeker een huur van 1.100 euro per vierkante meter voor gekregen zou hebben...voor 400 euro de meter kwamen ze er nog niet vanaf.’ 

In de faillissementscijfers is de malaise op de onroerendgoedmarkt al duidelijk te zien. Volgens de website faillissementsdossier.nl vallen de vastgoedbedrijven bij bosjes om. In de eerste drie kwartalen van dit jaar gingen maar liefst 168 vastgoedbedrijven bankroet. En dat is ruim 36 procent meer dan vorig jaar. Hieronder zijn verhuurders, maar ook veel besloten beleggingsfondsen. Als belangrijkste oorzaak noemt de faillissementswebsite de leegstand op de kantorenmarkt.

Droogjes constateert ook de Nederbelg dat de kantorenmarkt is overleden. ‘Zo dood als een pier. Banken financieren niet of nauwelijks meer en al dat vastgoed staat voor veel te hoge bedragen op de balans. Ooit moeten die afwaarderingen er komen. Maar wie is de eerste die dat aandurft? En dan nog... Moet je kijken wat er deze week met Uni Invest gebeurde.’

Afbraakprijzen

Bij Uni Invest, ooit een vastgoedpareltje op de Nederlandse beurs, is het inderdaad goed mis. Het bedrijf moet begin volgend jaar een lening van 751 miljoen euro herfinancieren. Dit leidde tot problemen en geldschieter Eurohypo, een dochter van het Duitse Commerzbank, besloot de portefeuille van 207 kantoorpanden in de uitverkoop te doen. Een spannend moment. Een en ander zou eindelijk wat meer zicht kunnen geven op de prijzen in de nagenoeg lamgelegde markt. En dus ook op de eventuele afwaarderingspercentages van onroerend goed. 

Volgens verschillende vastgoedpublicaties werden de panden – met een leegstandspercentage van 30 à 40 – in april dit jaar nog gewaardeerd op 634 miljoen euro. Het Vastgoedjournaal meldde kort na de veiling dat de biedingen tussen de 450 miljoen en 500 miljoen euro lagen. Maar zelfs tegen deze afbraakprijzen kreeg geen van de bieders de financiering rond.

Een ingewijde die in het verleden bij de Uni Invest-portefeuille betrokken was, verbaast dat niets. ‘De kroonjuwelen zijn er ooit uitgehaald en verkocht. Veel van die overgebleven panden staan op de verkeerde locaties en een deel is nog slecht onderhouden ook. Er zit een hoop tussen waar ze nooit meer huurders voor gaan vinden. Slopen lijkt mij in sommige gevallen de enige optie.’

Misleid

Ook SP-Kamerlid en bouwkundige Paulus Jansen zou het liefst zien dat de sloophamer in de leegstand gaat. ‘Om te beginnen moet er minder gebouwd worden’, zegt hij. ‘Ontwikkelaars moeten verplicht worden dat als ze ergens bouwen, ze elders iets slopen.’

Volgens Jansen staan de Nederlandse kantoorgebouwen voor 22 miljard euro te veel in de boeken. ‘Op het moment is er 7 miljoen vierkante meter leegstaand, onverhuurd commercieel vastgoed. Alleen daarbij gaat het al om circa 7 miljard euro. Zestig miljoen vierkante meter is wel verhuurd, maar staat voor een te hoog bedrag in de boeken. Bij veel huurcontracten krijgen huurders korting, bijvoorbeeld het eerste jaar huurvrij. Dat maakt de prijs bij een vijfjarig contract geen 250, maar 200 euro per vierkante meter. Zo wordt de belegger – meestal pensioenfondsen – misleid.’

Het probleem heeft volgens Jansen niet de omvang van de subprime-crisis in de VS. ‘Maar de kenmerken zijn goed vergelijkbaar met de Nederlandse kantorenmarkt. Een bedrag van 22 miljard euro is alarmerend, daarom wil ik dat Mark Rutte en Jan Kees de Jager zich hiermee bezig gaan houden. Dit is een latent crisisprobleem.’

Grond terugkopen
Kantorenverhuurder Eduard Schaepman vindt net als Jansen dat Den Haag moet ingrijpen. ‘Dit moet gecoördineerd worden aangepakt. Gemeenten hebben veel verdiend aan gronduitgifte. Kantoren leverden meer op dan sociale woningbouw. Ze zullen grond moeten terugkopen, maar dat geld hebben ze dan weer niet. Dus zal het van de rijksoverheid moeten komen. Niet om enkele rijke vastgoedhandelaren te helpen, maar vanwege onze pensioenen. De meeste kantoorpanden zijn van pensioenfondsen.’

Schaepman is directeur van Regus, verhuurder van kantoren voor een uur, dag, week, maand of jaar. In Nederland telt Regus 40 tijdelijke kantoren en vergaderzalen. ‘En we gaan snel uitbreiden. We kunnen goedkoop inkopen nu.’ Regus speelt in op een trend waar veel vastgoedverhuurders juist last van hebben: flexibel werken. ‘Wij doen veel onderzoek, en al tweederde van de managers werkt mobiel. ’s Ochtends thuis, om de kinderen naar school te kunnen brengen, ’s middags naar een klant, ’s avonds een diner of een borrel. Door thuiswerken, parttime- en flexwerken hebben bedrijven steeds minder kantoren nodig.’

Verborgen leegstand

Hij wijst naar buiten: ‘Daar zit het kantoor van Lost Boys, daarin staan al twee verdiepingen leeg. Als dat huurcontract afloopt, zal de directie het daar wel over willen hebben met de verhuurder. Zodoende is er boven op die 7 miljoen vierkante meter ook nog eens 8 miljoen vierkante meter verborgen leegstand. Daarbij zijn veel kantoren te duur gebouwd om ze terug te verdienen in de tijd die daar voor staat, namelijk tien jaar.’

Lesley Bamberger, directeur van Kroonenberg Groep, legt de vinger op de zere plek. ‘Er is de afgelopen jaren veel gebouwd op mindere locaties.’ Waarom zijn er dan zoveel kantoren op dergelijke plekken? ‘Mede door uitgifte van grond door de gemeente Amsterdam hebben ontwikkelaars op dit soort locaties kantoren neergezet’, zegt hij. ‘Die werden in goede tijden gewoon verhuurd. Het wordt alleen steeds moeilijker om op dit soort locaties te verhuren. Daardoor zie je op dit moment veel leegstand. Er is te veel aanbod. Door deze leegstand is er een cashflowprobleem bij veel partijen, waardoor zij niet de investeringen kunnen doen die voor deze kantoorruimten wel nodig zijn om alleen al in aanmerking te komen om opnieuw verhuurd te worden.’

Barrels

De anonieme Nederbelg ondervond het probleem onlangs aan den lijve. ‘Ik heb nu een kantoorpand leegstaan’, zegt hij. ‘Dat is zes jaar oud. Maar een nieuwe huurder wil er echt niet in. Ik zou moeten stunten met enorme kortingen en het volledig moeten renoveren. Als er al een bank is die wil financieren, blijft het onzeker of ik een huurder vind.’

Kroonenberg Groep verkocht onlangs nog een kantoorontwikkeling aan de Blaak in Rotterdam. Bamberger: ‘Daarbij was de overweging of dit op lange termijn verdedigbaar is, mede gezien de omvang van alle nieuwbouwontwikkelingen in Rotterdam op korte en lange termijn.’

En zo gaat het volgens zijn Nederbelgische collega met een groot deel van de kantoorpanden. ‘Sommige zijn niet eens oud en toch zijn het al barrels, omdat overal nieuwere dingen te huur staan waar je ook met zware korting in kunt. Het zal mij benieuwen. Volgend jaar moeten veel van die leningen uit 2005, 2006 en 2007 worden geherfinancierd, dan gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’

Lastig

Toch zijn er ook die vooralsnog de dans ontspringen. Neem de Rotterdamse vastgoedbelegger David Hart. Hij belegt niet in kantoren, maar in logistiek en haventerreinen. ‘Dat gaat goed.’ Maar hij ziet wel dat de banken op hun gat liggen. ‘Financieringen krijgen is erg lastig’, zegt Hart. ‘Alleen ING en Rabobank doen nog wel wat.’

Het zal in de toekomst de nodige problemen gaan geven, verwacht hij. ‘In het verleden is alles veel te mooi voorgeschoteld door vastgoedontwikkelaars, en die projecten zijn te hoog gefinancierd door banken. Het is dus de schuld van beide partijen. Vastgoed wordt afgeschreven, financieringen lopen af, het herfinancieren wordt dan lastig.’

Weggevaagd
De Nederbelgische stenenschuiver klaagt ook niet. Hij zit voornamelijk in het winkelvastgoed. En dan alleen op A-locaties. ‘Winkelstraten in de grote steden, met huurders als H&M’, zegt hij. ‘Die markt valt nog wel mee. Maar de kantoren... Als er een paar jaar geleden ergens in België iets moois te koop was, kwam ik altijd dezelfde 25 à 30 man tegen, onder wie een behoorlijk aantal Nederlanders. Nu zijn we nog met z’n drieën. De rest zit stil, is failliet of hangt zwaar in de touwen bij de bank.’ 

Ik zat laatst door de nieuwste Quote500 heen te bladeren, dan zie ik er nog steeds lui in staan voor tientallen, soms honderden miljoenen euro’s, terwijl ze in werkelijkheid zijn weggevaagd. Ze huppelen nog vrolijk rond, maar kunnen nog geen tonnetje op tafel leggen.’

Lachend constateert de vastgoedman dat de ellende op de vastgoedmarkt hem één voordeel oplevert: ‘Bij de betere restaurants wordt het steeds rustiger, mijn Mercedes kan ik daar nu meestal meteen parkeren.'
Door: Edward Deiters en Henk Willem Smits

0 Comments

Pand doorschuiven van privé naar BV of omgekeerd

19/10/2010

0 Comments

 
Pand doorschuiven van privé naar de BV
Met de invoering van de Wet IB 2001 is de terbeschikkingstellingsregeling (hierna: tbs-regeling) geïntroduceerd. De tbs-regeling houdt in dat de verhuur van een pand aan de eigen BV waarin de belastingplichtige of een naast familielid een aanmerkelijk belang heeft, de huurinkomsten na aftrek van de jaarlijkse kosten en afschrijvingen, progressief wordt belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Indien men het ter beschikking gestelde pand vervolgens wil overdragen aan de ‘eigen’ BV, leidt deze overdracht tot heffing van inkomsten- en overdrachtsbelasting. Ook het stoppen met de verhuur van het pand aan de ‘eigen’ BV leidt tot heffing van inkomstenbelasting. Deze regeling is niet altijd even aantrekkelijk enerzijds vanwege de belastingheffing en anderzijds vanwege de administratieve lasten. Teneinde de tbs-regeling te verzachten heeft het kabinet in 2010 eenmalig de mogelijkheid geboden om een ter beschikking gesteld pand in te brengen in een NV of BV (of een naar buitenlands recht opgerichte vennootschap) zonder heffing van inkomsten- en overdrachtsbelasting. De faciliteit geldt dus slechts voor één jaar, te weten 2010.

Echter geen faciliteit zonder voorwaarden. Wat zijn de voorwaarden?

Doorschuiving van de boekwaarde
Het pand (eigenlijk beter: ‘de onroerende zaak’ omdat ook grond kan worden ingebracht) en de rechtstreeks daarmee samenhangende schuld moet worden ingebracht door middel van doorschuiving van de boekwaarde in een BV. De medewerking van de financier is daarom veelal vereist voor de toepassing van de faciliteit. De inbreng moet in beginsel zowel de juridische als de economische eigendom van het pand omvatten.

Inbreng tegen uitreiking van aandelen
De inbreng moet in principe plaatsvinden tegen uitreiking van aandelen. Het pand kan dus niet worden ingebracht tegen bijvoorbeeld een vordering. Het is toegestaan dat een afrondingscreditering van ten hoogste € 2.500 in aanmerking wordt genomen. Indien de DGA enig aandeelhouder is, is een agiostorting of inbreng als informele kapitaalstorting ook mogelijk.

Minimaal 90%-aandeelhouder
Om te voorkomen dat de fiscale claim wordt doorgeschoven naar andere partijen dan de belastingplichtige , is het van belang dat de AB-claim bij de DGA blijft. De inbrengende DGA moet derhalve direct of indirect voor tenminste 90% van het totaal geplaatste aandelenkapitaal zijn van de BV of NV. Wanneer een DGA die een pand ter beschikking stelt aan een BV waarvan hij niet de enige aandeelhouder is en gebruik wil maken van de onderhavige doorschuiffaciliteit, dan zal hij het pand moeten inbrengen in een nieuw opgerichte BV. Echtgenoten die in algehele gemeenschap van goederen zijn gehuwd hoeven dat niet, mits het pand en de aandelen in dezelfde verhouding op hun beiden naam staan.

Beschikking inspecteur
Om van de faciliteit gebruik te kunnen maken, moet hiertoe een verzoek worden gedaan door zowel de belastingplichtige als de BV. De inspecteur beslist op verzoek bij een voor bezwaar vatbare beschikking. Bij deze beschikking worden ook de boekwaarde van het pand, de boekwaarde van de rechtstreeks daarmee samenhangende schulden en de verkrijgingsprijs van de bij de inbreng verkregen aandelen vastgesteld. De verkrijgingsprijs kan daarbij ook negatief zijn.

Let op!
Degene die voor 1 september 2010 een intentie verklaring hebben getekend kunnen het pand nog inbrengen met terugwerkende kracht naar 1 januari 2010. Degene die nu alsnog het pand willen inbrengen zullen veelal geen gebruik kunnen maken van terugwerkende kracht.

Inbrengvrijstelling voor de overdrachtsbelasting
Voor de overdrachtsbelasting geldt als extra voorwaarde dat het pand al vóór 1 september 2009 ter beschikking werd gesteld aan de BV. Deze voorwaarde wordt niet gesteld aan de inbrengfaciliteit in de inkomstenbelasting. De inbrenger behoudt ten minste drie jaar na de inbreng het gehele of nagenoeg gehele verkregen (ten minste 90%) belang en de vennootschap behoudt gedurende die periode het bezit van het pand. Indien het pand of de aandelen binnen drie jaar na de inbreng wordt verkocht, wordt de faciliteit teruggenomen.

De inbrengvrijstelling in de inkomstenbelasting en de overdrachtsbelasting kunnen afzonderlijk van elkaar worden benut. Dat houdt in dat bij een boekverlies bij de inbreng op het pand, geen beroep hoeft te worden gedaan op de inbrengvrijstelling in de inkomstenbelasting terwijl wel gebruik wordt gemaakt van de inbrengvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Alsnog inbrengen of niet?
Deze vraag is niet zo gemakkelijk te beantwoorden. Hoewel in 2010 het tariefsnadeel is verzacht door de invoering van een tbs-vrijstelling van 12% en de mogelijkheid om een herinvesterings- en kostenegalisatiereserve te vormen, zal in de praktijk bij beëindiging van de ter beschikkingstelling van het pand veelal direct moeten worden afgerekend, terwijl daarvoor niet altijd de financiële middelen beschikbaar zijn. Overigens, directe afrekening kan worden gespreid door gebruik te maken van invorderingsfaciliteiten, maar daaraan zijn ook voorwaarden verbonden. Bovendien is de vrijstelling in de overdrachtsbelasting een aantrekkelijke reden. Iedere situatie moet derhalve worden beoordeeld, maar in de regel geniet de inbreng de voorkeur.

(bijdrage van de heer NBC/Van Roemburg & Partners BV

0 Comments

    Hier klikken om te bewerken.

    Als controller en belasting-adviseur steeds van nabij betrokken bij economische vraagstukken bij bedrijven en particulieren. Speciale belangstelling voor de echte kerntaken van bedrijven en het op creatieve wijze zoeken naar nieuwe kansen.

    Archief

    October 2019
    February 2016
    April 2013
    January 2013
    December 2012
    September 2012
    August 2012
    July 2012
    June 2012
    March 2012
    January 2012
    December 2011
    November 2011
    October 2011
    August 2011
    July 2011
    June 2011
    October 2010
    December 2009
    November 2009
    March 2009
    February 2009
    January 2009
    December 2008

    Categorieen

    All
    Bedrijfseconomie
    Belasting
    Dienstverlening
    Dubieus
    Financiële Markten
    Financiële Markten
    Financiële Markten
    Fiscale Zaken
    Internetveiligheid
    Kredietcrisis
    Onroerend Goed
    Regels
    Visie

    RSS Feed

Voor CIJFERS en alles wat die u zouden willen zeggen .....