Nederlandse kantoren staan voor zo’n 22 miljard euro te veel in de boeken. Den Haag móét ingrijpen. ‘Volgend jaar gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’
‘Hoe het gaat? De boel staat in de fik. Het is een slagveld op de markt.’ Een Nederlandse vastgoedhandelaar, die is neergestreken in Vlaanderen, windt er geen doekjes om. Hij doet zowel zaken in België als in Nederland. ‘De banken zitten op slot en er staat veel te veel leeg. Ik zag onlangs een mooi nieuwbouwkantorenproject waar je een paar jaar geleden nog zeker een huur van 1.100 euro per vierkante meter voor gekregen zou hebben...voor 400 euro de meter kwamen ze er nog niet vanaf.’
In de faillissementscijfers is de malaise op de onroerendgoedmarkt al duidelijk te zien. Volgens de website faillissementsdossier.nl vallen de vastgoedbedrijven bij bosjes om. In de eerste drie kwartalen van dit jaar gingen maar liefst 168 vastgoedbedrijven bankroet. En dat is ruim 36 procent meer dan vorig jaar. Hieronder zijn verhuurders, maar ook veel besloten beleggingsfondsen. Als belangrijkste oorzaak noemt de faillissementswebsite de leegstand op de kantorenmarkt.
Droogjes constateert ook de Nederbelg dat de kantorenmarkt is overleden. ‘Zo dood als een pier. Banken financieren niet of nauwelijks meer en al dat vastgoed staat voor veel te hoge bedragen op de balans. Ooit moeten die afwaarderingen er komen. Maar wie is de eerste die dat aandurft? En dan nog... Moet je kijken wat er deze week met Uni Invest gebeurde.’
Afbraakprijzen
Bij Uni Invest, ooit een vastgoedpareltje op de Nederlandse beurs, is het inderdaad goed mis. Het bedrijf moet begin volgend jaar een lening van 751 miljoen euro herfinancieren. Dit leidde tot problemen en geldschieter Eurohypo, een dochter van het Duitse Commerzbank, besloot de portefeuille van 207 kantoorpanden in de uitverkoop te doen. Een spannend moment. Een en ander zou eindelijk wat meer zicht kunnen geven op de prijzen in de nagenoeg lamgelegde markt. En dus ook op de eventuele afwaarderingspercentages van onroerend goed.
Volgens verschillende vastgoedpublicaties werden de panden – met een leegstandspercentage van 30 à 40 – in april dit jaar nog gewaardeerd op 634 miljoen euro. Het Vastgoedjournaal meldde kort na de veiling dat de biedingen tussen de 450 miljoen en 500 miljoen euro lagen. Maar zelfs tegen deze afbraakprijzen kreeg geen van de bieders de financiering rond.
Een ingewijde die in het verleden bij de Uni Invest-portefeuille betrokken was, verbaast dat niets. ‘De kroonjuwelen zijn er ooit uitgehaald en verkocht. Veel van die overgebleven panden staan op de verkeerde locaties en een deel is nog slecht onderhouden ook. Er zit een hoop tussen waar ze nooit meer huurders voor gaan vinden. Slopen lijkt mij in sommige gevallen de enige optie.’
Misleid
Ook SP-Kamerlid en bouwkundige Paulus Jansen zou het liefst zien dat de sloophamer in de leegstand gaat. ‘Om te beginnen moet er minder gebouwd worden’, zegt hij. ‘Ontwikkelaars moeten verplicht worden dat als ze ergens bouwen, ze elders iets slopen.’
Volgens Jansen staan de Nederlandse kantoorgebouwen voor 22 miljard euro te veel in de boeken. ‘Op het moment is er 7 miljoen vierkante meter leegstaand, onverhuurd commercieel vastgoed. Alleen daarbij gaat het al om circa 7 miljard euro. Zestig miljoen vierkante meter is wel verhuurd, maar staat voor een te hoog bedrag in de boeken. Bij veel huurcontracten krijgen huurders korting, bijvoorbeeld het eerste jaar huurvrij. Dat maakt de prijs bij een vijfjarig contract geen 250, maar 200 euro per vierkante meter. Zo wordt de belegger – meestal pensioenfondsen – misleid.’
Het probleem heeft volgens Jansen niet de omvang van de subprime-crisis in de VS. ‘Maar de kenmerken zijn goed vergelijkbaar met de Nederlandse kantorenmarkt. Een bedrag van 22 miljard euro is alarmerend, daarom wil ik dat Mark Rutte en Jan Kees de Jager zich hiermee bezig gaan houden. Dit is een latent crisisprobleem.’
Grond terugkopen
Kantorenverhuurder Eduard Schaepman vindt net als Jansen dat Den Haag moet ingrijpen. ‘Dit moet gecoördineerd worden aangepakt. Gemeenten hebben veel verdiend aan gronduitgifte. Kantoren leverden meer op dan sociale woningbouw. Ze zullen grond moeten terugkopen, maar dat geld hebben ze dan weer niet. Dus zal het van de rijksoverheid moeten komen. Niet om enkele rijke vastgoedhandelaren te helpen, maar vanwege onze pensioenen. De meeste kantoorpanden zijn van pensioenfondsen.’
Schaepman is directeur van Regus, verhuurder van kantoren voor een uur, dag, week, maand of jaar. In Nederland telt Regus 40 tijdelijke kantoren en vergaderzalen. ‘En we gaan snel uitbreiden. We kunnen goedkoop inkopen nu.’ Regus speelt in op een trend waar veel vastgoedverhuurders juist last van hebben: flexibel werken. ‘Wij doen veel onderzoek, en al tweederde van de managers werkt mobiel. ’s Ochtends thuis, om de kinderen naar school te kunnen brengen, ’s middags naar een klant, ’s avonds een diner of een borrel. Door thuiswerken, parttime- en flexwerken hebben bedrijven steeds minder kantoren nodig.’
Verborgen leegstand
Hij wijst naar buiten: ‘Daar zit het kantoor van Lost Boys, daarin staan al twee verdiepingen leeg. Als dat huurcontract afloopt, zal de directie het daar wel over willen hebben met de verhuurder. Zodoende is er boven op die 7 miljoen vierkante meter ook nog eens 8 miljoen vierkante meter verborgen leegstand. Daarbij zijn veel kantoren te duur gebouwd om ze terug te verdienen in de tijd die daar voor staat, namelijk tien jaar.’
Lesley Bamberger, directeur van Kroonenberg Groep, legt de vinger op de zere plek. ‘Er is de afgelopen jaren veel gebouwd op mindere locaties.’ Waarom zijn er dan zoveel kantoren op dergelijke plekken? ‘Mede door uitgifte van grond door de gemeente Amsterdam hebben ontwikkelaars op dit soort locaties kantoren neergezet’, zegt hij. ‘Die werden in goede tijden gewoon verhuurd. Het wordt alleen steeds moeilijker om op dit soort locaties te verhuren. Daardoor zie je op dit moment veel leegstand. Er is te veel aanbod. Door deze leegstand is er een cashflowprobleem bij veel partijen, waardoor zij niet de investeringen kunnen doen die voor deze kantoorruimten wel nodig zijn om alleen al in aanmerking te komen om opnieuw verhuurd te worden.’
Barrels
De anonieme Nederbelg ondervond het probleem onlangs aan den lijve. ‘Ik heb nu een kantoorpand leegstaan’, zegt hij. ‘Dat is zes jaar oud. Maar een nieuwe huurder wil er echt niet in. Ik zou moeten stunten met enorme kortingen en het volledig moeten renoveren. Als er al een bank is die wil financieren, blijft het onzeker of ik een huurder vind.’
Kroonenberg Groep verkocht onlangs nog een kantoorontwikkeling aan de Blaak in Rotterdam. Bamberger: ‘Daarbij was de overweging of dit op lange termijn verdedigbaar is, mede gezien de omvang van alle nieuwbouwontwikkelingen in Rotterdam op korte en lange termijn.’
En zo gaat het volgens zijn Nederbelgische collega met een groot deel van de kantoorpanden. ‘Sommige zijn niet eens oud en toch zijn het al barrels, omdat overal nieuwere dingen te huur staan waar je ook met zware korting in kunt. Het zal mij benieuwen. Volgend jaar moeten veel van die leningen uit 2005, 2006 en 2007 worden geherfinancierd, dan gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’
Lastig
Toch zijn er ook die vooralsnog de dans ontspringen. Neem de Rotterdamse vastgoedbelegger David Hart. Hij belegt niet in kantoren, maar in logistiek en haventerreinen. ‘Dat gaat goed.’ Maar hij ziet wel dat de banken op hun gat liggen. ‘Financieringen krijgen is erg lastig’, zegt Hart. ‘Alleen ING en Rabobank doen nog wel wat.’
Het zal in de toekomst de nodige problemen gaan geven, verwacht hij. ‘In het verleden is alles veel te mooi voorgeschoteld door vastgoedontwikkelaars, en die projecten zijn te hoog gefinancierd door banken. Het is dus de schuld van beide partijen. Vastgoed wordt afgeschreven, financieringen lopen af, het herfinancieren wordt dan lastig.’
Weggevaagd
De Nederbelgische stenenschuiver klaagt ook niet. Hij zit voornamelijk in het winkelvastgoed. En dan alleen op A-locaties. ‘Winkelstraten in de grote steden, met huurders als H&M’, zegt hij. ‘Die markt valt nog wel mee. Maar de kantoren... Als er een paar jaar geleden ergens in België iets moois te koop was, kwam ik altijd dezelfde 25 à 30 man tegen, onder wie een behoorlijk aantal Nederlanders. Nu zijn we nog met z’n drieën. De rest zit stil, is failliet of hangt zwaar in de touwen bij de bank.’
Ik zat laatst door de nieuwste Quote500 heen te bladeren, dan zie ik er nog steeds lui in staan voor tientallen, soms honderden miljoenen euro’s, terwijl ze in werkelijkheid zijn weggevaagd. Ze huppelen nog vrolijk rond, maar kunnen nog geen tonnetje op tafel leggen.’
Lachend constateert de vastgoedman dat de ellende op de vastgoedmarkt hem één voordeel oplevert: ‘Bij de betere restaurants wordt het steeds rustiger, mijn Mercedes kan ik daar nu meestal meteen parkeren.'
Door: Edward Deiters en Henk Willem Smits
‘Hoe het gaat? De boel staat in de fik. Het is een slagveld op de markt.’ Een Nederlandse vastgoedhandelaar, die is neergestreken in Vlaanderen, windt er geen doekjes om. Hij doet zowel zaken in België als in Nederland. ‘De banken zitten op slot en er staat veel te veel leeg. Ik zag onlangs een mooi nieuwbouwkantorenproject waar je een paar jaar geleden nog zeker een huur van 1.100 euro per vierkante meter voor gekregen zou hebben...voor 400 euro de meter kwamen ze er nog niet vanaf.’
In de faillissementscijfers is de malaise op de onroerendgoedmarkt al duidelijk te zien. Volgens de website faillissementsdossier.nl vallen de vastgoedbedrijven bij bosjes om. In de eerste drie kwartalen van dit jaar gingen maar liefst 168 vastgoedbedrijven bankroet. En dat is ruim 36 procent meer dan vorig jaar. Hieronder zijn verhuurders, maar ook veel besloten beleggingsfondsen. Als belangrijkste oorzaak noemt de faillissementswebsite de leegstand op de kantorenmarkt.
Droogjes constateert ook de Nederbelg dat de kantorenmarkt is overleden. ‘Zo dood als een pier. Banken financieren niet of nauwelijks meer en al dat vastgoed staat voor veel te hoge bedragen op de balans. Ooit moeten die afwaarderingen er komen. Maar wie is de eerste die dat aandurft? En dan nog... Moet je kijken wat er deze week met Uni Invest gebeurde.’
Afbraakprijzen
Bij Uni Invest, ooit een vastgoedpareltje op de Nederlandse beurs, is het inderdaad goed mis. Het bedrijf moet begin volgend jaar een lening van 751 miljoen euro herfinancieren. Dit leidde tot problemen en geldschieter Eurohypo, een dochter van het Duitse Commerzbank, besloot de portefeuille van 207 kantoorpanden in de uitverkoop te doen. Een spannend moment. Een en ander zou eindelijk wat meer zicht kunnen geven op de prijzen in de nagenoeg lamgelegde markt. En dus ook op de eventuele afwaarderingspercentages van onroerend goed.
Volgens verschillende vastgoedpublicaties werden de panden – met een leegstandspercentage van 30 à 40 – in april dit jaar nog gewaardeerd op 634 miljoen euro. Het Vastgoedjournaal meldde kort na de veiling dat de biedingen tussen de 450 miljoen en 500 miljoen euro lagen. Maar zelfs tegen deze afbraakprijzen kreeg geen van de bieders de financiering rond.
Een ingewijde die in het verleden bij de Uni Invest-portefeuille betrokken was, verbaast dat niets. ‘De kroonjuwelen zijn er ooit uitgehaald en verkocht. Veel van die overgebleven panden staan op de verkeerde locaties en een deel is nog slecht onderhouden ook. Er zit een hoop tussen waar ze nooit meer huurders voor gaan vinden. Slopen lijkt mij in sommige gevallen de enige optie.’
Misleid
Ook SP-Kamerlid en bouwkundige Paulus Jansen zou het liefst zien dat de sloophamer in de leegstand gaat. ‘Om te beginnen moet er minder gebouwd worden’, zegt hij. ‘Ontwikkelaars moeten verplicht worden dat als ze ergens bouwen, ze elders iets slopen.’
Volgens Jansen staan de Nederlandse kantoorgebouwen voor 22 miljard euro te veel in de boeken. ‘Op het moment is er 7 miljoen vierkante meter leegstaand, onverhuurd commercieel vastgoed. Alleen daarbij gaat het al om circa 7 miljard euro. Zestig miljoen vierkante meter is wel verhuurd, maar staat voor een te hoog bedrag in de boeken. Bij veel huurcontracten krijgen huurders korting, bijvoorbeeld het eerste jaar huurvrij. Dat maakt de prijs bij een vijfjarig contract geen 250, maar 200 euro per vierkante meter. Zo wordt de belegger – meestal pensioenfondsen – misleid.’
Het probleem heeft volgens Jansen niet de omvang van de subprime-crisis in de VS. ‘Maar de kenmerken zijn goed vergelijkbaar met de Nederlandse kantorenmarkt. Een bedrag van 22 miljard euro is alarmerend, daarom wil ik dat Mark Rutte en Jan Kees de Jager zich hiermee bezig gaan houden. Dit is een latent crisisprobleem.’
Grond terugkopen
Kantorenverhuurder Eduard Schaepman vindt net als Jansen dat Den Haag moet ingrijpen. ‘Dit moet gecoördineerd worden aangepakt. Gemeenten hebben veel verdiend aan gronduitgifte. Kantoren leverden meer op dan sociale woningbouw. Ze zullen grond moeten terugkopen, maar dat geld hebben ze dan weer niet. Dus zal het van de rijksoverheid moeten komen. Niet om enkele rijke vastgoedhandelaren te helpen, maar vanwege onze pensioenen. De meeste kantoorpanden zijn van pensioenfondsen.’
Schaepman is directeur van Regus, verhuurder van kantoren voor een uur, dag, week, maand of jaar. In Nederland telt Regus 40 tijdelijke kantoren en vergaderzalen. ‘En we gaan snel uitbreiden. We kunnen goedkoop inkopen nu.’ Regus speelt in op een trend waar veel vastgoedverhuurders juist last van hebben: flexibel werken. ‘Wij doen veel onderzoek, en al tweederde van de managers werkt mobiel. ’s Ochtends thuis, om de kinderen naar school te kunnen brengen, ’s middags naar een klant, ’s avonds een diner of een borrel. Door thuiswerken, parttime- en flexwerken hebben bedrijven steeds minder kantoren nodig.’
Verborgen leegstand
Hij wijst naar buiten: ‘Daar zit het kantoor van Lost Boys, daarin staan al twee verdiepingen leeg. Als dat huurcontract afloopt, zal de directie het daar wel over willen hebben met de verhuurder. Zodoende is er boven op die 7 miljoen vierkante meter ook nog eens 8 miljoen vierkante meter verborgen leegstand. Daarbij zijn veel kantoren te duur gebouwd om ze terug te verdienen in de tijd die daar voor staat, namelijk tien jaar.’
Lesley Bamberger, directeur van Kroonenberg Groep, legt de vinger op de zere plek. ‘Er is de afgelopen jaren veel gebouwd op mindere locaties.’ Waarom zijn er dan zoveel kantoren op dergelijke plekken? ‘Mede door uitgifte van grond door de gemeente Amsterdam hebben ontwikkelaars op dit soort locaties kantoren neergezet’, zegt hij. ‘Die werden in goede tijden gewoon verhuurd. Het wordt alleen steeds moeilijker om op dit soort locaties te verhuren. Daardoor zie je op dit moment veel leegstand. Er is te veel aanbod. Door deze leegstand is er een cashflowprobleem bij veel partijen, waardoor zij niet de investeringen kunnen doen die voor deze kantoorruimten wel nodig zijn om alleen al in aanmerking te komen om opnieuw verhuurd te worden.’
Barrels
De anonieme Nederbelg ondervond het probleem onlangs aan den lijve. ‘Ik heb nu een kantoorpand leegstaan’, zegt hij. ‘Dat is zes jaar oud. Maar een nieuwe huurder wil er echt niet in. Ik zou moeten stunten met enorme kortingen en het volledig moeten renoveren. Als er al een bank is die wil financieren, blijft het onzeker of ik een huurder vind.’
Kroonenberg Groep verkocht onlangs nog een kantoorontwikkeling aan de Blaak in Rotterdam. Bamberger: ‘Daarbij was de overweging of dit op lange termijn verdedigbaar is, mede gezien de omvang van alle nieuwbouwontwikkelingen in Rotterdam op korte en lange termijn.’
En zo gaat het volgens zijn Nederbelgische collega met een groot deel van de kantoorpanden. ‘Sommige zijn niet eens oud en toch zijn het al barrels, omdat overal nieuwere dingen te huur staan waar je ook met zware korting in kunt. Het zal mij benieuwen. Volgend jaar moeten veel van die leningen uit 2005, 2006 en 2007 worden geherfinancierd, dan gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’
Lastig
Toch zijn er ook die vooralsnog de dans ontspringen. Neem de Rotterdamse vastgoedbelegger David Hart. Hij belegt niet in kantoren, maar in logistiek en haventerreinen. ‘Dat gaat goed.’ Maar hij ziet wel dat de banken op hun gat liggen. ‘Financieringen krijgen is erg lastig’, zegt Hart. ‘Alleen ING en Rabobank doen nog wel wat.’
Het zal in de toekomst de nodige problemen gaan geven, verwacht hij. ‘In het verleden is alles veel te mooi voorgeschoteld door vastgoedontwikkelaars, en die projecten zijn te hoog gefinancierd door banken. Het is dus de schuld van beide partijen. Vastgoed wordt afgeschreven, financieringen lopen af, het herfinancieren wordt dan lastig.’
Weggevaagd
De Nederbelgische stenenschuiver klaagt ook niet. Hij zit voornamelijk in het winkelvastgoed. En dan alleen op A-locaties. ‘Winkelstraten in de grote steden, met huurders als H&M’, zegt hij. ‘Die markt valt nog wel mee. Maar de kantoren... Als er een paar jaar geleden ergens in België iets moois te koop was, kwam ik altijd dezelfde 25 à 30 man tegen, onder wie een behoorlijk aantal Nederlanders. Nu zijn we nog met z’n drieën. De rest zit stil, is failliet of hangt zwaar in de touwen bij de bank.’
Ik zat laatst door de nieuwste Quote500 heen te bladeren, dan zie ik er nog steeds lui in staan voor tientallen, soms honderden miljoenen euro’s, terwijl ze in werkelijkheid zijn weggevaagd. Ze huppelen nog vrolijk rond, maar kunnen nog geen tonnetje op tafel leggen.’
Lachend constateert de vastgoedman dat de ellende op de vastgoedmarkt hem één voordeel oplevert: ‘Bij de betere restaurants wordt het steeds rustiger, mijn Mercedes kan ik daar nu meestal meteen parkeren.'
Door: Edward Deiters en Henk Willem Smits
RSS-feed